El inventario industrial de México cerró el tercer trimestre de 2026 en 115.1 millones de metros cuadrados, con demanda activa, según el reporte trimestral de Solili.

La vacancia nacional quedó en 5.5%, equivalente a 6.3 millones de metros cuadrados disponibles. Es un mercado ajustado, pero con dos realidades muy distintas.

Norte con holgura. Tijuana registra la vacancia más alta del país, 10.2%. Le siguen Reynosa con 7.3%, Monterrey con 7% y Ciudad Juárez con 6%. Por primera vez en varios años, el inquilino tiene margen de negociación en la frontera.

Centro y Bajío sin espacio. Aguascalientes tiene la vacancia más baja, 0.9%. Después van Puebla con 2.1% y Saltillo con 2.3%. En esos mercados, rentar nave existente dejó de ser una opción realista: quien necesita piso construye a medida o espera.

Absorción. La absorción bruta nacional fue de 1.6 millones de metros cuadrados en el trimestre y de 4 millones de enero a septiembre. La neta sumó 1.3 millones. Dos operaciones concentraron volumen: LEGO en Monterrey, con alrededor de 50 mil metros cuadrados, y Foxconn en Guadalajara, con 87 mil.

Precios. La renta promedio nacional es de 7.67 dólares por metro cuadrado al mes. Ciudad de México es la más cara, con 10.38 dólares. Tijuana cobra 8.68 y Tecate 8.06. La brecha ya no responde solo a la cercanía con la frontera; responde a disponibilidad.

El factor centro de datos. La demanda de nave industrial dejó de ser únicamente manufacturera. Nuevo León sumó una inversión de 600 millones de dólares para naves industriales destinadas a centros de datos e inteligencia artificial en Apodaca y Pesquería. El anuncio se dio durante una gira del gobernador Samuel García en Nueva York, donde su gobierno también exploró esquemas de financiamiento de infraestructura con Goldman Sachs, Macquarie Group, Apollo Global Management, JP Morgan y SMBC. El estado reporta inversión extranjera directa acumulada por 136.6 mil millones de dólares, con meta de 140 mil millones a diciembre.

Qué vigilar. El centro de datos compite por los mismos tres insumos que una planta: terreno con vocación industrial, energía contratada y agua. Donde la vacancia ya está por debajo de 2%, ese competidor paga más y decide más rápido.

Lectura para el empresario. Tres consecuencias prácticas. Uno: en Aguascalientes, Puebla y Saltillo, una expansión debe planearse con 12 a 18 meses de anticipación, no con búsqueda de inmueble. Dos: la renovación de contrato en mercados de vacancia baja llegará con alza; conviene negociar plazo largo antes del vencimiento. Tres: en la frontera norte hay poder de compra del arrendatario, y es el momento de usarlo.

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